নামজারি (Mutation) কী? জমির নামজারি করার নিয়ম, প্রক্রিয়া ও প্রয়োজনীয় কাগজপত্র

নামজারি

কোন ব্যক্তি জমির মালিকানা অর্জন করলে তার নামে ভূমি উন্নয়ন কর দেয়ার সুবিধার্থে এবং জমির স্বত্বলিপি সংশোধন ও হাল করে নতুন মালিকের নাম রেকর্ডভুক্তকরণের আইনানুগ প্রক্রিয়াকে নামজারি (Mutation) বলে ।

নামজারি করা প্রয়োজন কেন

• রেকর্ড সংশোধন ও হালকরণের প্রক্রিয়া হিসেবে নিম্নলিখিত কারণে সাধারণত নামজারি প্রয়োজন হয় ।
• জমির মালিকের মৃত্যুর কারণে ওয়ারিশগনের নাম রেকর্ডভুক্ত করে রেকর্ড সংশোধন ও ভূমি উন্নয়ন কর আদায় করতে ।
• রেজিস্ট্রি দলিলমূলে জমি হস্তান্তরের কারণে নতুন মালিকের নাম রেকর্ডভুক্ত করতে ।
• জমি সিকস্তি হলে অথবা প্রজাস্বত্ব আইনের ৯০, ৯১, ৯২, ৯৩ ধারার অধীনে জমির মালিকের স্বত্ব বিলোপ হলে তা খাস খতিয়ানভুক্ত করে রেকর্ড সংশোধন করতে ।
• সার্টিফিকেট মোকদ্দমা অথবা দেওয়ানি মোকদ্দমার মাধ্যমে জমি নিলাম খরিদ ও স্বত্ব ঘোষনা করা হলে রেকর্ড সংশোধন করতে ।
• খাস জমি সরকার কর্তৃক স্থায়ী বন্দোবস্তের কারণে রেকর্ড সংশোধন করতে ।
• সরকার কর্তৃক ক্রয়কৃত বা অধীগ্রহণকৃত জমির রেকর্ড সংশোধন করতে ।

নামজারি প্রক্রিয়া

৯নং রেজিস্টারে বাংলাদেশ ফরম নং-১০৭৩ এ নামজারি রেজিস্টার ১ম ও ২য় অংশে সংরক্ষণ করতে হবে । উত্তরাধিকার বা জমি খারিজের আবেদনের পরিপ্রক্ষিতে ১ম অংশ এবং বিক্রয়, দান, ইত্যাদি জনিত সাব-রেজিস্টারের অফিস অথবা আদালত হতে প্রাপ্ত নোটিস বা আদেশের ভিত্তিতে ২য় অংশ নামজারির জন্য ব্যবহৃত হবে । (ভূঃব্যঃম্যাঃ ৩৭৩)

বিক্রয় দলিলের ক্ষেত্রে সাধারণত আবেদনের পরিপ্রেক্ষিতে নামজারি হয়ে থাকে বিধায় প্রথম ভাগের অন্তর্ভুক্ত হবে ।

উপজেলা ভূমি অফিস পরিদর্শনের সময় উত্তাধিকারসূত্রে নামজারি মোকদ্দমার সংখ্যা কত এবং তা তৎপরতার সাথে নিষ্পত্তি করা হয় কিনা সে বিষয়টি অনুসন্ধান করার নির্দেশনা রয়েছে (ভূঃব্যঃম্যাঃ ৩৭৪) । এছাড়াও স্টেট্মেন্টভুক্ত জমির মালিকের মৃত্যুতে ২৫ বিঘার স্টেটমেন্ট কমে যাওয়ার সম্ভাবনা থাকে  । এক্ষেত্রে ভূমি উন্নয়ন কর নির্ধারণের জন্যও উত্তাধিকারসুত্রে নামজারি মোকদ্দমার সংখ্যা একটি অর্থবছরে কত জানা প্রয়োজন । সেহেতু ৯নং রেজিস্টারে যথাযথভাবে নামজারি মমলার হিসাব সংরক্ষণ করতে হবে ।

সহকারী কমিশনার (ভূমি) সংশ্লিষ্টদের শুনানির সুযোগ প্রদান করে নামজারির আদেশ প্রদান করবেন এবং স্বহস্তে খতিয়ান সংশোধন করবেন [ভূঃব্যঃম্যা: ৩১৪; প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ এর ১৪৩ গ(১)-(৩)]। নামজারি আদেশ মূলে ১, ২ ও ৯ নং রেজিস্টারে নামজারির আদেশ/সংশোধন লিপিবদ্ধ করতে হবে। সংশ্লিষ্ট তহশীলে ১, ২ ও ৯ নং রেজিস্টারে নামজারি আদেশ লিপিবদ্ধ করতে নির্দেশনা দিতে হবে (ভূঃব্যঃম্যা: ৩৩০)।

খাস খতিয়ানভুক্ত জমির আদালতের ডিক্রিবলে নামজারির আবেদনপ্রাপ্ত হলে সহকারী কমিশনার (ভূমি) মতামত চেয়ে কালেক্টর বরাবর নথি প্রেরণ করবেন (ভূঃব্যঃম্যা: ৩২৪)।

নোটিস জারির সময় নোটিসের উল্টো পিঠে জারির তারিখ, স্থান ও সময়, জারির পদ্ধতি, জারির সময় উপস্থিত অন্তত: একজন সাক্ষীর নাম ও ঠিকানাসহ রিপোর্ট করতে হবে। তা না হলে নোটিস সঠিকভাবে জারি হয়েছে বলা যাবে না [প্রাকটিস এ্যান্ড প্রসিডিওর ম্যানুয়াল, ১৯৬৯ এর ১৭৯ (১১) অনুচ্ছেদ]।

সমিতিভুক্ত ব্যক্তির নামে নামজারির ক্ষেত্রে সমিতির নামে নামজারি হয়ে থাকলে পরে বরাদ্দপ্রাপ্ত ব্যক্তির নামে নামজারি করা যাবে (ভূঃব্যঃম্যাঃ ৩২৭, ৩২৮)।

নামজারি নথি "খ" শ্রেণিভুক্ত এবং ১২ (বার) বছর সংরক্ষণ করার পর বিনষ্ট করতে হবে (ভূঃব্যঃম্যা: ৩৩১)।

নামজারির আবেদন এবং এল.টি নোটিস তারিখ অনুযায়ী নামজারি রেজিস্টারে লিপিবদ্ধ করতে হবে। সহকারী কমিশনার (ভূমি) যথাযথভাবে লিপিবদ্ধ করা হচ্ছে কিনা তা পরীক্ষা করে দেখবেন।

ইউনিয়ন/পৌর ভূমি অফিস থেকে আদেশ মোতাবেক নামজারির প্রতিবেদন যথাসময়ে উপজেলা ভূমি অফিসে প্রেরণ করা হচ্ছে কিনা সে বিষয়ে লক্ষ্য রাখতে হবে।

উভয় পক্ষের প্রতি নোটিস সঠিকভাবে জারি হচ্ছে কিনা তা পরীক্ষা করতে হবে। মোকদ্দমার নথি তারিখ অনুযায়ী উত্থাপন করা হচ্ছে কিনা তা লক্ষ্য রাখতে হবে।

ফরওয়ার্ড ডাইরি মোতাবেক নথি উপস্থাপন করা হচ্ছে কিনা তা পরীক্ষাপূর্বক প্রতিদিন শুনানির পর সহকারী কমিশনার (ভূমি) ফরওয়ার্ড ডাইরিতে স্বাক্ষর করবেন।

নামজারির আদেশ যথাযথভাবে প্রদান করতে হবে। কার নামের, কোন দাগের, কোন খতিয়ানের জমি, কতটুকু পরিমাণ, কার নামে নামজারির আদেশ দেয়া হল তা আদেশে এবং মহল পরিবর্তনের প্রতিবেদন ছকে সুস্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে।

নামজারি আদেশ উপজেলা ভূমি অফিসে ১নং রেজিস্টারে এবং তহশীল/ইউনিয়ন ভূমি অফিসের ১, ২ ও ৯নং রেজিস্টারে লিপিবদ্ধ করতে হবে। ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তাকে পৌর/ইউনিয়ন ভূমি অফিসের রেকর্ডে নামজারির আদেশ লিপিবদ্ধ করতে নির্দেশ দিতে হবে (ভূঃব্যঃম্যা: ৩৫৫, ৩৫৯)। কানুনগো পরিদর্শনকালে পরীক্ষা করে সেখানে স্বাক্ষর ও নামের সীল প্রদান করবেন। সহকারী কমিশনার (ভূমি) পরিদর্শনকালে কানুনগোর স্বাক্ষরের পাশে পরীক্ষা করে স্বাক্ষর করবেন। আর.ও.আর এর পৃষ্ঠায় নোট করতে সমস্যা হলে আর.ও.আর এর পিছনে সহকারী কমিশনার (ভূমি) এর প্রত্যয়নসহ অফসেট পৃষ্ঠা আঠা দিয়ে সংযুক্ত করে সেখানে নামজারি আদেশ লিপিবদ্ধ করতে হবে (ভূঃব্য: ম্যা: ৩৫৩)। এছাড়া নামজারির মাধ্যমে রেকর্ড হালকরণ সফল হবে না এবং নামজারি করতে পিট দলিল বা ভায়া দলিল বিষয়ক জনগণের হয়রানি বন্ধ করা যাবে না। নামজারি আদেশ তৎপরতার সাথে লিপিবদ্ধ করা হচ্ছে কিনা সহকারী কমিশনার (ভূমি) প্রতিনিয়ত পরীক্ষা করবেন।

ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা নামজারির নির্ধারিত প্রতিবেদন ফরমে প্রতিবেদন প্রদানকালে নামজারির আবেদনকারী কিভাবে জমিপ্রাপ্ত হয়েছে, দখলে কে আছে, দাতা জমির প্রকৃত মালিক কিনা এবং জমি হস্তান্তর প্রক্রিয়া আইনানুগ কিনা, জমিতে সরকারি কোন স্বার্থ আছে কিনা, নিজ অফিসের রেজিস্টারভুক্ত দেওয়ানি মামলা সম্পৃক্ত কিনা, দাবীকৃত জমি সরেজমিনে আছে কিনা এসব বিষয়ে সুস্পষ্ট মতামতসহ প্রস্তাব প্রেরণ করবেন। প্রতিবেদনে নামজারির প্রস্তাব/সুপারিশ থাকলে প্রস্তাবিত নতুন খতিয়ান ইউনিয়ন ভূমি সহকারী কর্মকর্তা স্বাক্ষর করে প্রতিবেদনের সাথে সহকারী কমিশনার (ভূমি) বরাবর প্রেরণ করবেন। নামজারি মঞ্জুর করার সময় সহকারী কমিশনার (ভূমি) নতুন খতিয়ানে অনুমোদন করে স্বাক্ষর করবেন। এজন্য পৃথকভাবে আদেশ বা সময় নেয়ার প্রয়োজন নেই। ডি.সি.আর নম্বর, তারিখ ও টাকার পরিমাণ আদেশপত্রের মার্জিনের বামপাশে লিখে নাজির-কাম-ক্যাশিয়ার নির্ধারিত ফিস আদায়পূর্বক সংশ্লিষ্ট রেজিস্টারে তা লিপিবদ্ধ করবেন এবং আবেদনকারীকে নতুন অনুমোদিত খতিয়ান কপি ও ডি.সি.আর এর কপি দ্রুততার সাথে সরবরাহ করবেন।

সহকারী কমিশনার (ভূমি) কানুনগোকে অফিসে সংরক্ষিত রেকর্ড পরীক্ষা করে আবেদনকারীর দাবিকৃত জমির পরিমাণ সঠিক আছে কিনা, সরকারি স্বার্থ আছে কিনা, নামজারি করার বৈধতা আছে কিনা সে বিষয়ে মতামত দিতে আদেশ দেবেন। একইসাথে জমিটি দেওয়ানি মামলাভুক্ত কিনা, সিকস্তি/পয়স্তি জমি কিনা, দাগ খতিয়ান সঠিক আছে কিনা সে বিষয়ে সার্ভেয়ারকে মতামত দিতে আদেশ দেবেন।

কোর্ট ফি সংশ্লিষ্ট রেজিস্টারে যথাযথভাবে সংরক্ষণ করা হচ্ছে কিনা সহকারী কমিশনার (ভূমি) তা পরীক্ষা করবেন। প্রতিদিনের কোর্ট ফি রেজিস্টারে লিপিবদ্ধ করে সহকারী কমিশনার (ভূমি) দিন শেষে রেজিস্টারটিতে স্বাক্ষর করবেন।

সিটিজেন চার্টারে নামজারির কোন খাতে কত ব্যয় হবে, আবেদনকারী নিজে বা আবেদনকারীর পক্ষে লিখিতভাবে ক্ষমতাপ্রাপ্ত ব্যক্তি ছাড়া নামজারি বা রিভিউ মামলার বিষয়ে ইউনিয়ন, পৌর ভূমি অফিস/সার্কেল ভূমি অফিস বা উপজেলা/সার্কেল ভূমি অফিসে কোন তদবির বা সুপারিশ করলে তা আমলে নেয়া হবে না মর্মে পৌর, ইউনিয়ন ও সার্কেল ভূমি অফিস এবং উপজেলা/সার্কেল ভূমি অফিসে জনসাধারণের অবগতির জন্য প্রকাশ্যে প্রদর্শনযোগ্য অবস্থায় রাখতে হবে। এ সাথে বিষয়টি কার্যকরী করার জন্যও উল্লেখিত অফিসগুলোতে কর্মরত সকল পর্যায়ের কর্মকর্তা/কর্মচারিগণকে তৎপর থাকতে হবে।

সহকারী কমিশনার (ভূমি) সর্বদা লক্ষ্য রাখবেন যেন, যুক্তিগ্রাহ্য কারণ ব্যতিরেকে নামজারির আবেদনের/মোকদ্দমার নম্বরক্রম (সিরিয়াল) কোনক্রমে ভঙ্গ না হয়। সিরিয়াল ভঙ্গের বিষয়টি দুর্নীতিকে উৎসাহিত করে।

জরিপ চলাকালেও নামজারির কার্যক্রম পরিচালনা করা যাবে তবে সেক্ষেত্রে সৃষ্ট খতিয়ানের একটি কপি সংশ্লিষ্ট জরিপ কর্মকর্তার নিকট প্রেরণ করতে হবে (ভূঃব্যঃম্যা: ৩১১ ও ৩১৯)। জমির স্বত্ব নিয়ে দেওয়ানি আদালতে চলমান মামলায় কোন নিষেধাজ্ঞা না থাকলে নামজারি করতে কোন সমস্যা নেই। তবে এ ধরনের নামজারি করার সময় মামলার শেষ আদেশের সহি, মোহর নকল দেখে নিশ্চিত হওয়া প্রয়োজন যে, কোন নিষেধাজ্ঞা আছে কি না। জরুরি প্রয়োজন না হলে স্বত্বের মামলাভুক্ত জমির নামজারি না করা উত্তম। এসব নামজারির ক্ষেত্রে দু'পক্ষের মধ্যে বিবাদ সৃষ্টি হবার সম্ভাবনা থাকে।

নামজারি বিচার বিভাগীয় কার্যক্রম নয়। বিচার বিভাগীয় কার্যক্রমে স্থাবর সম্পত্তির স্বত্ব নির্ধারিত হয় [Idrish Ali vs. State; 38 DLR(1986) 270] |

উপসংহার

নামজারি বা Mutation হলো জমির মালিকানা রেকর্ড হালনাগাদ করার অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ প্রক্রিয়া। সঠিক নিয়মে নামজারি করলে ভবিষ্যতে জমি নিয়ে কোনো বিরোধ বা জটিলতা দেখা দেওয়ার আশঙ্কা কমে যায়। তাই জমি কেনা, উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্তি বা অন্য যে কোনো কারণে মালিকানা পরিবর্তন হলে অবশ্যই আইন অনুযায়ী নামজারি সম্পন্ন করা জরুরি।

যদি আপনার জমি সংক্রান্ত কোনো আইনি জটিলতা থাকে তবে সংশ্লিষ্ট উপজেলা ভূমি অফিসে যোগাযোগ করুন অথবা অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিন।

আপনি আসলেই ল্যান্ড সার্ভে বিডি একজন মূল্যবান পাঠক। নামজারি (Mutation) কী? জমির নামজারি করার নিয়ম, প্রক্রিয়া ও প্রয়োজনীয় কাগজপত্র এর আর্টিকেলটি সম্পূর্ণ পড়ার জন্য আপনাকে অসংখ্য ধন্যবাদ। এই আর্টিকেলটি পড়ে আপনার কেমন লেগেছে তা অবশ্যই আমাদের কমেন্ট বক্সে কমেন্ট করে জানাতে ভুলবেন না।